上海零星樓盤降價 一線城市房價堡壘松動
據經濟之聲《天下公司》報道，近來，樓盤降價的消息可以說是不絕於耳，但之前降價的一直都是二三線城市的房子，現在，這股勢頭似乎開始蔓延到一線城市。
有報道說，最近上海的多傢大型房企都在降價，包括萬科、金地集團、三湘集團、佳兆業集團等等，都推出瞭一些打折的樓盤。比如金地集團在上海松江的地王項目"金地佘山天境"的部分特價房源八折拋售。據瞭解，這個項目開盤至今已有兩年半時間，但隻有不到40%的房子賣出瞭，存在較大庫存壓力。《天下公司》今天以購房人的身份詢問瞭這傢公司的售樓處，但對方的說法與之前的報道卻有一些出入。
售樓人員：我們現在推出瞭幾套特價房，特價房便宜一、兩百萬左右，總共大概有7、8套。我們隻是想做一個推廣，我們那些頂樓的大面積的房子已經賣完瞭，一樓那種帶花園的也已經賣完瞭，現在推廣的隻要是2、3、4、5樓的那種大平層。
佳兆業集團的售樓人員直接否認瞭降價傳聞，三湘集團在上海的"三湘森林海尚"項目的一位銷售人員則表示，他們的樓盤不僅沒降價，反而還漲瞭點。
售樓人員：我們均價兩萬六，基本上是實價銷售，沒有優惠，然後具體定房子的時候具體再談。
記者：那是不是比以前要便宜點？
售樓人員：沒有，我們一直持續在賣的。我們每幢樓定價不一樣，我現在賣的樓肯定比之前的貴。每個樓盤的情況不一樣，而且網上的信息並不一定真實和準確，現在媒體的導向是在向大傢想象的一個方向發展。
記者：你的意思是房子不會降價是吧？
售樓人員：這個問題仁者見仁，就比較復雜瞭。民間信貸房貸缺錢急用哪裡汽車貸款
萬科集團在上海浦東有一個"萬科中環國際城海上傳奇"項目，今年3月底，對外報價是每平米4萬1000元，但現在有報道說，這個項目已經降到每平方米3萬7000元，一口氣降瞭4千。不過，這傢樓盤的銷售人說，這不能叫降價。
售樓人員：降價是沒有的，隻是我們這次開的盤比較靠近中環，所以價格相對比之前低一些。每平大概在3萬7左右。
記者：這一批房子要比上一批便宜4千塊錢是嗎？
售樓人員：可以這麼理解，小區的位置不一樣嘛！
記者：是因為小區的位置差一點，所以......
售樓人員：對，對。價格就便宜些。
記者：哦！這不是降價？
售樓人員：不是降價，我們這邊是不會降價的。
事實上，從今年4月底開始，就有上海樓盤降價的消息傳出，上海金大元禦瓏公館推出7.8折特價房；綠城玉蘭公館報價下調50萬，降幅約5%；青浦天地健康城開盤價格下降每平米1千元。業內預計，接下來降價樓盤的范圍將擴大。但是，幾乎所有樓盤的銷售人員都不承認他們降價瞭，上海的房價到底是不是真的要跌瞭呢？北京中原地產研究部總監張大偉認為，目前一線城市新供應樓盤的價格主要是停止上漲，並沒有大幅下調的現象。
張大偉：可能是開發商拿瞭一些非同質的產品做瞭一些優惠，比如說那些樓層更高一些，位置更差一些的房子價格做瞭一些調整。整體來說，一線城市主要還是停漲，剛剛公佈的四月份的統計數據也能看出來，整個房價是停漲瞭，但是大幅下調的還是出現在杭州、寧波這些二、三線城市。
上海的一些房地產業內人士表示，上海正在迎來一波新房上市供應的高峰期，很多項目都想盡快出貨。開發商為爭奪購房者，會使用各種降價手段來達到銷售目標。張大偉認為，一線城市主要是二手房價格下調比較多，新樓盤隻會有一些零星的促銷。
張大偉：我覺得一線城市更應該看二手房市場，因為調整更明顯一些，以北京為例，現在二手房平均價格已經下調5%，甚至局部地區已經下調10%瞭。我們要向看到一線城市的新建住宅價格下調起碼要到下半年瞭，因為從現在的市場情況開看，隻要新建住宅的價格比較平穩，它的去化量還是可以達到60%以上。所以在北京、上海這樣的城市，新建住宅大幅下降的可能性比較小，隻會有一些零星的促銷。
不過，也有一些業內人士說，盡管上海的樓盤目前隻有一些零星的打折，而且多數都是郊區的樓盤，但如果5、6月份的銷售情況不佳，一些項目折扣的力度將會加大。之前開發商還在觀望，降價的意願並不強。隨著5月份一些龍頭房企項目大量入市，搶占剛需市場，郊區一些供應量較大的區域，目前已經出現'價格戰'的苗頭。一線城市被認為是高房價最後的"堡壘"，現在似乎也受到降價潮的沖擊，難道北京、上海的房價也會崩盤？北京中原地產研究部總監張大偉表示，三、四線城市的房價可能會崩盤，一、二線城市不會。
張大偉： 一二線城市和三四線城市有一個質的不同，就是一二線城市的主要問題是價格過高，需求是很旺盛的，所以隻要價格上做一些調整，不大會有崩盤的可能。但是三四線城市現在的問題是供需結構已經徹底扭轉，因為三四線城市的城鎮化速度其實是在放緩，它們的供給量非常非常大，有一些城市甚至可以達到戶均再新購一套房的地步，那這種城市會有崩盤的可能。
專傢點評
經濟之聲：對於售樓人員回答說房子沒有降價，如何判斷？
觀察員紀中展：我認為買賣之間有調整是很正常的。舉個例子說，我賣蘋果，早上賣的價錢和晚上價錢不一樣，個大的和個小的就是不一樣，樓盤也是一樣的，比如說我出一個位置最差的一套房。，就會搞一個促銷，比方說就降100萬，但就這一套房，不能說所有的房子均價就會下降100萬，這完全是把個案當趨勢的一種說法。至少從目前來看，北京、上海沒有這麼大幅度的降價或者出現什麼崩盤的現象。
經濟之聲：您的判斷是未來整體樓市的走向依然還要往上漲？
紀中展：它會有調整和分化。比如說一些二三線城市，地段不好，實際上不理性的房地產商和房地產樓盤肯定會降價，但隻要是好地段、好房子、好品牌，隻會上漲。現在最多的就是一個市場分化，絕對不到什麼崩潰、大降價的時候。
經濟之聲：房地產市場有沒有存在"價格天花板"，不可能一直無限漲下去吧？
紀中展：有需求就會有漲。中國的房地產一直都是被城鎮化推動的，中國城鎮化的比例現在還比較低，也就是40%左右，國際上的慣例是隻有到瞭70%左右，才會到頂，從40%到70%，還有30%的空間呢。所以大傢一定要認清形勢，該出手時就出手。我認為崩盤不太可能，隻能是市場回到理性。房價不會這麼一直瘋漲，但是它會穩步漲，小步快跑，絕對不會崩盤，就是一個市場分化。
經濟之聲：政府在限購方面等政策的松動，有可能大面積到來嗎？
紀中展：不會，隻會逐步去做。實際上周小川之前也說過，中國部分城市的住宅肯定會有泡沫，但這不能通過統一的全國性政策解決。對於房地產市場，中國是一個多樣化住宅需求，而且地域不同，住宅需求不同，所以它還需要有一個地域性的解決方案。現在很多人都說三、四線城市會崩盤，我一直都認為三、四線城市也不會崩盤，因為很多住在農村地區的人口，他還是有要往城裡搬的需求，還會吸引很多新的住戶。城鎮化還沒有結束，還沒有到底，城鎮化隻是剛剛走瞭這麼一小段，所以在中國，住宅市場一定是前景無限，所有的調整都是動蕩性調整，都是回歸理性的調整，絕對不會出現崩盤，頂多就是階段性分化。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-25/09104165148.shtml
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